Про що треба питати у відділі продажів новобудови, які документи дивитися і на що звертати увагу

Нещодавні події з “Укогруп” і її керівником Анатолієм Войцеховським стали тривожним сигналом для всієї столичної, та й української будівельної галузі в цілому. Бізнесмен підозрюється в умисному ухиленні від сплати податків у розмірі 12,5 млн грн та створення ОЗГ для самовільного захоплення земельних ділянок у різних районах Києва.

Під загрозою опинилися гроші 25 тисяч інвесторів і понад 40 об’єктів нерухомості більшість з яких – житлові комплекси. Суть звинувачень полягає в тому, що будівництво відбувалося на самовільно зайнятих земельних ділянках, часто – без дозвільної документації та з порушенням усіляких містобудівних норм.

Зараз нерухомість перебуває у підвішеному стані, й невідомо, чи вдасться інвесторам отримати квартири або повернути гроші. На тлі всіх цих жахів середньостатистичний покупець хапається спочатку за голову, потім за гаманець і відчайдушно намагається зрозуміти: “Що робити?” З одного боку житло придбати хочеться, з іншого – страшно залишитися без кровно зароблених фінансів.

Спробую підказати потенційному покупцю, про що треба питати у відділі продажів новобудови, які документи дивитися і на що звертати увагу.

Насамперед, поцікавтеся репутацією забудовника та історією його попередніх об’єктів. Уважно вивчіть на тематичних форумах відгуки про будівництво, яке вас цікавить. Таким чином ви зможете зрозуміти історію об’єкта.

Перегляньте фотозвіти про перебіг будівництва за максимально тривалий період, але не менше ніж за півроку. Так ви побачите, що дійсно відбувається, чи не сповільнюються темпи і чи були паузи в будівництві. Погугліть новини про саме будівництво, замовника і забудовника – проблеми, якщо вони є, ви виявите відразу.

Деякі компанії зводять будинки сумнівної законності – так звані самобуди. Для пересічного інвестора таких проектів головна небезпека полягає в тому, що будівництво триватиме довше – замість півтора-двох років – від чотирьох до 13 років. Рекордсменом серед самобудів на даний момент є “Мега Сіті”. При цьому, введення в експлуатацію, а отже, отримання квартир у власність затягується навіть у повністю готових будинках.

Крім того, будівництво може не відповідати нормам безпеки. Таку влада може і знести (хоча прецедентів поки не було). Правда, найчастіше, її просто закидають, забудовник пропадає без вісті або сідає у в’язницю, а інвестор довго і безуспішно намагається повернути свої гроші.

Зверніть увагу на ціну квадратного метра. Якщо вона значно менша від середньоринкової, а тим більше – мінімальної вартості – це вже сигнал задуматися. Забудовнику може не вистачати грошей, щоб завершити (або продовжити) будівництво або він просто будує “піраміду”. У будь-якому випадку варто насторожитися. Про схожі проблеми можуть свідчити великі знижки і акції. Як правило, робити знижку більше 10-15% невигідно.

Отже, після перевірки інформації про забудовника і сам житловий комплекс ви зважилися відвідати центр продажів. Будьте готові ставити правильні запитання менеджерам з продажу або консультантам продавця.

Існують 3 основні документи, які повинні бути у законного будівництва:

1. Правовстановлюючі документи на земельну ділянку (в основному, це договір оренди земельної ділянки). Зверніть увагу на термін дії договору оренди – він не повинен закінчуватися раніше або одночасно з планованою датою введення будинку в експлуатацію. Перевірте інформацію про цільове призначення ділянки. Це має бути “будівництво та обслуговування багатоквартирного житлового будинку”. Іноді недобросовісні забудовники починають будівництво багатоквартирних будинків на ділянках, виділених під індивідуальне житлове будівництво, офіси або нежитлову нерухомість. Введення такої нерухомості в експлуатацію швидше за все буде пов’язано з численними проблемами і затягнуте в часі.

2. Експертний звіт (так звана “експертиза”) про розгляд проектної документації, виданий ТОВ “Укрбудекспертиза”. У ньому має бути зазначено, що проектна документація може бути затверджена. Також у звіті необхідно звернути увагу на таке: багатоповерхове будівництво повинно йти за 5-ю категорією складності; технічні показники проекту повинні відповідати заявленим офісом продажів.

3. Дозвіл на проведення будівельних робіт, виданий Державною Архітектурно-будівельною інспекцією України. Там, серед іншого, повинна бути вказана поверховість будівлі категорія будівництва та учасники проекту. Реальність не має розходитися з документами.

Якщо ви не ворог своєму здоров’ю – перевірте, як справи з екологічною обстановкою навколо вашого майбутнього будинку. Київ велике місто і тут вистачає різних небезпечних об’єктів. Ось тільки деякі найбільші:

Сміттєспалювальний завод “Енергія”

Напевно найвідоміший з усіх екологічно небезпечних об’єктів Києва. Стоїть на березі озера Вирлиця, в 15 хвилинах пішого ходу від метро “Харківська”. Саме він винуватець неприємного запаху, на який скаржаться мешканці прилеглих районів.

ТЕЦ-5

Ця ТЕЦ викидає у повітря продукти горіння мазуту. Вони погано впливають на органи дихання та імунітет. При цьому там не організована утилізація попелу і шлакової суміші, які отруюють повітря. Місцезнаходження – недалеко від метро Видубичі, по вулиці Промислова 4.

ТЕЦ-6

Найбільша теплоелектроцентраль України з тими ж проблемами, що і ТЕЦ-5. Крім іншого, поруч знаходяться торфовища, які періодично горять. Розташована вона на вулиці Пухівській 1а, в двох кілометрах від північно-східного краю Троєщини.

Спецкомбінат “Радон”

Склад радіоактивних відходів, які закопані на глибині 10 метрів. Сховище в аварійному стані. Розташований комплекс на вулиці Пироговський шлях 50 (колишня Червонопрапорна).

Державне підприємство “Захід”

Зараз завод не працює, але залишки радіоактивного металу берилію досі зберігаються на території. Його концентрація в землі в цьому місці перевищує норму в кілька разів. Розташований він у районі Академмістечка, по вулиці Академіка Вернадського 38.

Завод “Радикал”

Ртуть. Дуже багато ртуті прямо під відкритим небом поблизу “Даринку” і метро “Лісова” (Червоноткацька 61). Точно відомо, що в 2007 році відбувся розлив рідкого металу, тоді його вивозили з заводу. Але вивезли явно не весь.

Це далеко не повний список. Є ще Бортницька станція аерації, великі і маленькі звалища, заводи і заводики… На це треба звертати увагу. Інакше доведеться платити власним здоров’ям.

Варто звертати увагу і на близькість вашого майбутнього будинку до великих автодоріг. З одного боку, розташована поруч транспортна розв’язка – це зручно. З іншого – надмірна загазованість повітря користі не принесе. Що з цього важливіше – вибирати вам.

Вивчіть на сайті проекту або ставте на місці запитання про матеріали, з яких буде побудований будинок. Найбільш міцні, довговічні і зручні в будівництві – монолітно-каркасні будівлі. Стіни в них будують з керамічної або силікатної цегли, кератерму, газобетонних, пінобетонних, керамзитобетонних блоків або керамзитобетонних панелей. Основна визначальна характеристика тут – екологічність. Цегла, особливо червона, в цьому сенсі вважається кращим матеріалом.

Далі уточнюйте, чим і як будуть утеплювати будинок. Технологій дві: мокрий і вентильований фасад. Для утеплення останнього найчастіше використовують мінеральну вату. Для мокрого ж в гіршому випадку беруть дешевий пінопласт, в кращому – мінеральну плиту.

Дізнайтеся, в якому стані здаються квартири. Зазвичай проводиться тільки мінімальний набір робіт, передбачений державними будівельними нормами: встановлення вікон та металевих вхідних дверей, лічильників води, газу і електрики, розводка електрики та виведення з сантехнічного стояка. Буває, що на додачу до цього роблять стяжку підлоги, штукатурку стін і стелі, іноді – встановлення розеток, вимикачів і сантехніки.

Останнім часом популярністю користуються квартири з ремонтом від забудовника і навіть з меблями. Але не варто сподіватися, що це буде щось якісне і дороге. Лінолеум, плитка у ванній, можливо шпалери і вбудована кухня. Швидше за все – все за додаткову плату. І цілком можливо, що воно того не варте.

Обов’язково дізнайтеся, що знаходиться поруч. Фітнес-клуби, магазини, кафе, дитячі садки, школи, парки, дитячі та спортивні майданчики, автомобільні стоянки… Іноді, якщо житловий комплекс досить великий і включає в себе кілька черг будівництва, забудовник передбачає якщо не все, то дуже багато чого з цього списку.

Ніколи не приймайте рішення, переглянувши всього один варіант. Визначтеся з ціною, за яку ви готові придбати квартиру, і районом, в якому хочете жити. Далі розгляньте всі новобудови, які продаються там. Порівнюйте, і тільки потім купуйте.

About the author /


ваша думка:

@Правда України

Про видання

"Правда України" створена українцями і присвячена Україні та всім проблемам, які на жаль, зараз є в Україні. Кожен може опублікувати тут свої думки, статті, вірші, прозу, пісні, фото, відео.

Підтримайте нас, будь ласка: